Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 im Detail

Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 im Detail

Das zum 01.01.2019 in Kraft getretene Gesetz justiert die Mietpreisbremse nach – allerdings nicht in Bayern und damit auch nicht im Landkreis Landsberg! Ferner wird die sog. Modernisierungsmieterhöhung bundesweit auf 8% Kostenumlage pro Jahr eingeschränkt, anderseits bei Investitionen bis zu 10.000 € vereinfacht.Das sog. „Herausmodernisieren“ wird sanktioniert. Zuletzt wurde die Möglichkeit abgeschafft, mit Sozialträgern und der öffentlichen Hand Gewerberaummietverträge abzuschließen, aufgrund dessen diese wiederum Wohnraum an Menschen mit dringendem Wohnbedarf zur Verfügung stellen. Diese Änderung wird die Vermietung von Wohnraum zu öffentlichen Zwecken künftig deutlich erschweren (§ 578 Abs. 3 BGB n.F.), weil für Eigentümer die Vorteile des Gewerberaummietrechts (z. B. Abschluss von Zeitmietverträgen) wegfallen.

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Haus & Grund begrüßt vereinfachtes Verfahren bei der Modernisierungsumlage

Haus & Grund begrüßt vereinfachtes Verfahren bei der Modernisierungsumlage

Durch die Verschärfung der Mietpreisbremse bringt das umstrittene Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), das zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten ist, nicht viel Gutes. Eine Ausnahme bildet jedoch das vereinfachte Verfahren der Modernisierungsumlage.

Vermieter können bei bestimmten Modernisierungen Mieter in einem gewissen Umfang an den Kosten beteiligen.

Bislang muss der Vermieter, wenn er eine Modernisierung durchführt, den in den Modernisierungskosten enthaltenen Reparaturaufwand berechnen oder schätzen, da diese Kosten nicht im Wege einer Mieterhöhung auf den Mieter umlegbar sind. Aufgrund dieser komplizierten Berechnung schreckten viele private Vermieter vor solchen Maßnahmen zurück. Das neue vereinfachte Verfahren soll den Vermietern die Umlage nun leichter machen. Übersteigen die Modernisierungskosten den Betrag von 10.000 Euro nicht, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent der Kosten als Reparaturaufwand abziehen. Den Rest kann er dann mit dem, ebenfalls durch das MietAnpG gesenkten Umlagesatz von nunmehr acht Prozent, auf den Mieter umlegen. „Wir sind froh darüber, dass der Gesetzgeber in dieser Angelegenheit unserem Vorschlag gefolgt ist. Durch diese Änderung wird endlich auch der private Vermieter erhört und ihm zumindest die Berechnung der auf die Mieter umlegbaren Kosten bei kleineren Maßnahmen erleichtert“, freut sich Dr. Florian Kappes, Vorstand von Haus & Grund Landsberg.

Keine Mietpreisbremse in Bayern

Keine Mietpreisbremse in Bayern

Keine Mietpreisbremse in Bayern – Nachbesserungsversuch der Staatsregierung gescheitert

Das Urteil des AG München, wonach in München keine Mietpreisbremse existiert, wurde inzwischen vom LG München I mit Urteil v. 06.12.2017 bestätigt.

„Den Stein ins Rollen“ gebracht hatte die Popularklage von Haus + Grund München gegen die bayerische Mietpreisbremse-Verordnung. In diesem Verfahren hatte der Bayerische Verfassungsgerichtshof mit Urteil vom 04.04.2017 zwar den Antrag auf Feststellung der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse abgewiesen; in den Gründen der Entscheidung der Bayerischen Staatsregierung aber die Leviten gelesen: Sie habe bei Erlass der Verordnung die zwingenden Vorgaben missachtet, die der Bundesgesetzgeber den Ländern auferlegt hat. So wurde u.a. versäumt, detailliert zu begründen, warum in bestimmten Städten und Gemeinden eine solche Preisbremse gelten soll. Die Zivilgerichte müssten nun im Einzelfall prüfen – so der Verfassungsgerichtshof – ob diese Mängel zur Unwirksamkeit der Verordnung führen.

Dies hat das AG München in seinem ausführlich begründeten Urteil vom 21.06.2017 getan und entschieden, dass die bayerische Verordnung jedenfalls für München keine Anwendung findet. Das LG München I hat diese Auffassung jetzt bestätigt; allerdings offen gelassen, ob dies auch für künftige Fälle oder nur für den entschiedenen Fall gilt, dem noch die alte Fassung der bayerischen Verordnung zugrunde lag.

Auch 2. Versuch gescheitert
Die Bayerische Staatsregierung hat nämlich inzwischen „auf Anregung“ des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs nachgebessert und mit der „ergänzenden Begründung“ vom 24.07.2017 zur Mieterschutzverordnung (Bayerisches Justizministerialblatt BayJMBl. vom 26.07.2017 S.90 ff) eine ausführliche Begründung der Verordnung nachgeschoben. Dies wirft allerdings die juristische Frage auf, ob eine missglückte Verordnung überhaupt durch eine Behebung der Mängel „repariert“ werden kann oder ob man sie hätte neu erlassen müssen. Zu dieser Frage hat Haus + Grund München ein umfangreiches Rechtsgutachten eingeholt.

Ergebnis: Nur der vollständige Neuerlass von Verordnung und Begründung hätte zu einer Rechtswirksamkeit führen können, die vorliegende, nachgeschobene Begründung kann die missglückte Verordnung nicht heilen. Jetzt existiert zwar eine (möglicherweise) ausreichende Begründung, aber keine Rechtsnorm, so Professor Dr. Christoph Brüning, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht und Verwaltungswissenschaften an der Universität Kiel und Richter am Landesverfassungsgericht Schleswig-Holstein in seiner ausführlichen Begründung. Dieser Auffassung haben sich inzwischen das AG Hamburg (Urteil v. 09.10.2017) sowie namhafte Kommentatoren angeschlossen – so z.B. Professor Ulf Börstinghaus von der Universität Bielefeld in der Novemberausgabe der Zeitschrift des Deutschen Mieterbundes: „Leidet die Rechtsverordnung an einem Begründungsmangel, dann ist sie rechtswidrig und damit unwirksam. Eine – nachträgliche – Heilung eines solchen Begründungsmangels ist nicht möglich!

Über die Gründe, warum die Bayerische Staatsregierung nicht den sicheren Weg über einen Neuerlass von Verordnung und Begründung gegangen ist, sondern sich auf juristisches Glatteis begeben hat, kann nur spekuliert werden. Vielleicht spielen gewisse Eitelkeiten eine Rolle: Bei einem kompletten Neuerlass hätte man ja indirekt Fehler eingeräumt; dagegen kann bei der jetzt nachgeschobenen Begründung argumentiert werden, die ursprüngliche Begründung wäre ja durchaus ausreichend gewesen – so hat die Staatsregierung bereits in dem von Haus + Grund München geführten Popularklageverfahren argumentiert – nur den pingeligen Gerichten habe dies nicht genügt; deshalb habe man eben eine „ergänzende Begründung“ geliefert.

Fazit: Derzeit existiert in ganz Bayern keine Mietpreisbremse.

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN