Vermieten & Verwalten

Wärmewende – Hohe Kostenbelastung für Vermieter

Die Dekarbonisierung des Wohngebäudebestands stellt Vermieter vor erhebliche Herausforderungen. Eine aktuelle Untersuchung des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) hat die Kostenbelastung der Wärmewende für Wohnungsunternehmen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen anhand von vier Ausgangsportfolios analysiert.

Die Ergebnisse sind auch für private Vermieter relevant und verdeutlichen die komplexen wirtschaftlichen und regulatorischen Bedingungen, unter denen die Wärmewende umgesetzt werden muss.

Förderquoten und Zielstandards

Eine zentrale Erkenntnis der Untersuchung ist, dass die Förderquoten bei ambitionierten Zielstandards wie dem Effizienzhaus-70- (EH 70) oder höheren Standards häufig geringer ausfallen als bei weniger ambitionierten Maßnahmen. Dies liegt daran, dass die Kostenobergrenzen bei umfassenden energetischen Modernisierungen häufiger und deutlicher überschritten werden. Ambitionierte Zielstandards erfordern erhebliche Investitionen in die Gebäudetechnik und -hülle. Für Vermieter ist demnach eine genaue Kalkulation und Planung der Maßnahmen unerlässlich, um finanzielle Risiken zu minimieren.

Investitionskostenvergleich

Die Untersuchung zeigt, dass die Umstellung auf Wärmepumpen trotz Förderung mit höheren Investitionskosten verbunden ist als der Wechsel zur Fernwärme. Selbst der beim Einbau einer Wärmepumpe gewährte 5-Prozent-Effizienzbonus kann die Mehrkosten nicht vollständig kompensieren. Fernwärme stellt daher oft eine kosteneffizientere Alternative dar, insbesondere in Gebieten mit bestehender oder geplanter Fernwärmeversorgung. Vermieter sollten daher prüfen, welche Wärmeversorgungslösung langfristig die wirtschaftlichste ist und wie sich mögliche Förderungen optimal nutzen lassen.

Mieterhöhungsspielräume nicht ausreichend

Ein weiteres zentrales Ergebnis der Studie ist, dass die Mieterhöhungsspielräume in der Regel nicht ausreichen, um die Kosten der energetischen Modernisierungen zu decken. Dies gilt insbesondere für Vermieter mit niedrigen Ausgangsmieten. Die gesetzlichen Kappungsgrenzen beschränken die Möglichkeit, die Investitionskosten über Mieterhöhungen zu refinanzieren. Dies führt zu einer erhöhten finanziellen Belastung für Vermieter und kann die wirtschaftliche Stabilität beeinträchtigen.

Benachteiligung bei niedrigen Mieten

Insbesondere Marktakteure mit niedrigen Ausgangsmieten – also ein Großteil der privaten Vermieter in Deutschland – sind hier besonders benachteiligt. Grund hierfür ist die Kappungsgrenze von 2 Euro pro Quadratmeter bei Nettokaltmieten unter 7 Euro pro Quadratmeter. Diese Regelung erschwert es Vermietern, die notwendigen Investitionen für die Wärmewende über Mieterhöhungen zu refinanzieren. Vermieter mit niedrigen Mieten haben somit weniger Spielraum, die erheblichen Kosten der energetischen Modernisierungen zu tragen, was zu einer wirtschaftlichen Schieflage führen kann.

Fazit

Die Wärmewende stellt Vermieter vor große Herausforderungen, sowohl in finanzieller Hinsicht als auch regulatorisch. Die Untersuchung des DV zeigt deutlich, dass ambitionierte Zielstandards und die Umstellung auf moderne Heiztechnologien erhebliche Investitionen erfordern, die nicht immer vollständig durch Förderungen und Mieterhöhungen gedeckt werden können. Insbesondere Vermieter mit niedrigen Ausgangsmieten sind von diesen Belastungen stark betroffen. Um die Klimaziele zu erreichen und gleichzeitig die wirtschaftliche Stabilität zu gewährleisten, sind umfassende Fördermaßnahmen und ein flexibler rechtlicher Rahmen notwendig. Vermieter sollten die verschiedenen Dekarbonisierungspfade sorgfältig prüfen und sich über mögliche Förderungen und rechtliche Rahmenbedingungen informieren, um die besten Entscheidungen für ihre Immobilien und Mieter treffen zu können.

Jakob Grimm
Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik Haus & Grund Deutschland

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Legalisierung von Cannabis

Seit dem 1. April 2024 ist der Konsum von Cannabis in Deutschland legal. Diese Gesetzesänderung wirft zahlreiche Fragen in Bezug auf die Auswirkungen von Vermieter und Mieter in Wohngebäuden auf.

In der Vergangenheit war „Grasgeruch“ ein häufiges Thema in Wohngebäuden und führte oft zu vielen Auseinandersetzungen, berichtet Dr. Kappes Vorstand von Haus & Grund Landsberg. Doch seit der Legalisierung von Cannabis müssen Mieter grundsätzlich keine rechtlichen Konsequenzen mehr befürchten. Die fristlose Kündigung bei illegalem Drogenkonsum in der Mietwohnung bleibt zwar weiterhin ein möglicher Kündigungsgrund, jedoch ist Cannabis davon nun ausgenommen. Der Konsum von Cannabis wird nun ähnlich behandelt wie der Konsum von Alkohol oder Tabak und fällt unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, erklärt Dr. Kappes, Vorstand von Haus & Grund Landsberg. Denn die aktuelle Rechtsprechung betrachtet das Rauchen grundsätzlich als Teil des sozialadäquaten Gebrauchs einer Wohnung, einschließlich der Nutzung von Balkonen und Terrassen. Es gab jedoch Ausnahmefälle, in denen die Rechtsprechung intervenierte, wenn der Tabakkonsum exzessiv war und andere Bewohner der Wohnanlage unzumutbar beeinträchtigt wurden. Wie sich die Rechtsprechung im Bereich Cannabiskonsum entwickeln wird, bleibt abzuwarten.

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WEG-Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen

1. Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.*)
2. Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)
3. Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.*)
4. Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.*)BGH, Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22

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Baumängel am WEG-Gemeinschaftseigentum – Keine Beschlusskompetenz für Untergemeinschaften

Gerade bei Eigentümergemeinschaften, die sich auf mehrere Gebäude verteilen, werden gerne Untergemeinschaften gebildet, z. B. für Tiefgarage oder separate Häuser. Diese sollen dann so weit wie möglich selbstständig agieren können. Bei der Geltendmachung von Ansprüchen auf ordnungsgemäße Herstellung gegen den Bauträger wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum hat diese Selbstständigkeit aber ihre Grenzen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 23. Februar 2024 (V ZR 132/23).

Auf einem Grundstück stehen zwei Gebäude. Die Eigentümerin sanierte als Bauträgerin die beiden Gebäude, wandelte diese im Anschluss in Wohnungseigentum um und veräußerte dieses weitestgehend. Für die beiden Gebäude wurden in der Teilungserklärung jeweils Untergemeinschaften gebildet, die so weit wie möglich getrennt voneinander behandelt werden und selbst über ihre Belange entscheiden können sollen.

Der Rechtsstreit

In einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft wurde später beschlossen, dass diese die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Mängelrechte, die den Erwerbern gegen die Bauträgerin zustehen, an sich zieht. Auf Grundlage dieses Beschlusses nahm die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Bauträgerin auf Zahlung von Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum in Anspruch, die sich ausschließlich an einem der beiden Gebäude befinden. Auf einer späteren Versammlung der Gesamtgemeinschaft wurde beschlossen, den Prozess fortzuführen und eine Sonderumlage in Höhe von 6.000 Euro zur Finanzierung der Prozesskosten anteilig entsprechend den Miteigentumsanteilen zu erheben. Gegen diese Beschlüsse wandte sich die Bauträgerin in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin, da die Mängel ausschließlich eine der beiden Untergemeinschaften beträfen und nach ihrer Ansicht der Gesamtgemeinschaft somit die Beschlusskompetenz fehle.

Grenzen der Kompetenzen

Die BGH-Richter sahen dies anders. Da die Gesamtgemeinschaft die Ansprüche auf Beseitigung von Baumängeln durch Beschluss an sich gezogen hat, konnte sie auch über die weitere Prozessführung und deren Finanzierung entscheiden. Zu der Vergemeinschaftung war die Gesamtgemeinschaft auch berechtigt. Zwar ist es möglich, weitestgehend verselbstständigte Untergemeinschaften zu bilden. Diese können jedoch nicht die den einzelnen Erwerbern wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum zustehenden Ansprüche an sich ziehen, da sie anders als die Gesamtgemeinschaft rechtlich unselbstständig und somit weder partei- noch rechtsfähig sind. Auch sachlich wäre eine solche Ansichziehung durch eine Untergemeinschaft nicht geboten, weil oftmals im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht feststeht, ob sich der geltend gemachte Mangel wirklich nur auf das eine Gebäude beschränkt oder ob dieser nicht auch an dem anderen Gebäude vorliegt, ohne dass sich dort bisher Symptome zeigen. Daher kann nur die Gesamtgemeinschaft die entsprechenden Ansprüche der Eigentümer an sich ziehen.

Rechnen muss man können

Der Beschluss über die Sonderumlage sei ebenfalls ausreichend bestimmt und somit wirksam, auch wenn dort keine auf den jeweiligen Eigentümer entfallene Summe genannt wurde. Der Beschluss eines Gesamtbetrages sowie die Verteilung nach den Miteigentumsanteilen reiche aus, dass die Eigentümer den auf sie entfallenden Betrag selbst ermitteln könnten.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
Haus & Grund Deutschland

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Immobilienverwaltung in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – Verwalter verzweifelt gesucht!

Eine geeignete Immobilienverwaltung zu finden, ist insbesondere für kleinere Hausgemeinschaften schon seit Längerem schwierig, aber nicht unmöglich. Durch den Fachkräftemangel und steigende Verwalterkosten hat sich die Lage allerdings weiter zugespitzt. Kleine Gemeinschaften können aber auch auf die Selbstverwaltung setzen.

Befinden sich die eigenen vier Wände nicht in großen Wohnanlagen, sondern in Häusern mit zehn Parteien oder weniger, wird es oft schwer, eine geeignete Verwaltung zu finden. Dafür gibt es mehrere Gründe: Der grassierende Fachkräftemangel, steigende Preise und aufwendige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten machen es für Hausverwaltungen finanziell immer unattraktiver, kleine Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) zu übernehmen.

Großer Aufwand, wenig zahlende Einheiten

Der Betreuungsaufwand für eine kleine GdWE unterscheidet sich nämlich kaum von der Verwaltung einer großen – egal ob Modernisierungen anstehen oder Eigentümerversammlungen zu koordinieren sind. Aus Verwaltersicht gibt es bei kleinen GdWE lediglich weniger zahlende Einheiten. Auch das Aufgabenpensum hat durch neue Regularien, wie etwa dem Heizungsgesetz und der Energiewende im Bestand, insgesamt zugenommen. Und nicht zuletzt steigt die Bürokratieflut – zuletzt mit der Beteiligung an der Zensusbefragung oder der Grundsteuererklärung.

Starke Auslastung

Zudem verteilt sich die zunehmende Last auf immer weniger Schultern. Denn der Fachkräftemangel hat auch in der Immobilienwirtschaft zugenommen. Aktuelle Studien zeigen, dass mittlerweile zwei Drittel der Unternehmen akute Probleme damit haben, qualifiziertes Personal zu finden. Infolgedessen bezeichnen sich immer mehr Immobilienverwaltungen als „stark ausgelastet“: Laut Erhebung des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI) und des Immobilienverbands Deutschland (IVD) trifft dies auf 61 Prozent der befragten Unternehmen zu. Das entspricht drei von fünf Verwaltern. Ein weiteres Viertel der Befragten sieht sich selbst als „eher als ausgelastet“.

Lichtblicke bei der Suche

Vor diesem Hintergrund müssen sich kleine GdWE darüber im Klaren sein, dass bei der Verwaltersuche mit höheren Preisen zu rechnen ist. Außerdem sollten sie sich von vornherein an Unternehmen wenden, die auf das Management kleiner Liegenschaften spezialisiert sind. Positive Eigenschaften, wie zum Beispiel ein gepflegter Zustand ohne akuten Instandsetzungsbedarf, eine harmonische Gemeinschaft oder die Nähe zum Standort der Immobilienverwaltung dürfen bei der Kontaktaufnahme ruhig hervorgehoben werden, da sie die Erfolgsaussichten steigern. Auch die Regelung, dass Eigentümerversammlungen nun ausschließlich online abgehalten werden können, wirkt sich positiv aus, da dies den Verwaltungsaufwand reduziert.

Selbstverwaltung als Option

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Aufgabe der rechtsfähigen GdWE (§ 18 Absatz 1 WEG). Die GdWE wird entweder durch den Verwalter oder durch alle Eigentümer gemeinschaftlich gesetzlich vertreten (§ 9b Absatz 1 WEG). Solange sich alle Eigentümer einig sind, müssen sie keinen Verwalter bestellen. Doch wie genau kann die Selbstverwaltung aussehen? In Betracht kommen grundsätzlich zwei Formen:

1. Alle Eigentümer nehmen die Verwaltungsaufgaben gemeinschaftlich wahr.
   Diese gemeinschaftliche gesetzliche Vertretung erfordert, dass zum Beispiel Verträge von allen Miteigentümern gemeinschaftlich abgeschlossen werden müssen. In einer Zweiergemeinschaft ist das vom Aufwand her machbar; bei mehreren Einheiten kann sich dies jedoch langwierig und mühsam gestalten. Auch ist es nicht gestattet, einzelne Eigentümer durch einen einfachen Beschluss dazu zu bevollmächtigen, die GdWE zu vertreten. Es ist nur erlaubt, beispielsweise im Rahmen einer Vereinbarung, Miteigentümern eine Vertretungsbefugnis für spezielle Aufgaben oder Aufgabenbereiche zu erteilen. Im Rahmen einer solchen Kompetenzverteilung sind dann die betreffenden Eigentümer bevollmächtigt, zum Beispiel Verträge für die GdWE abzuschließen oder Handwerker zu beauftragen. Zu beachten ist, dass die Selbstverwaltung nur bei GdWE mit weniger als neun Sondereigentumseinheiten ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (§ 19 Absatz 2 Nr. 6 WEG).

1. Die GdWE bestellt einen internen Verwalter aus ihren eigenen Reihen.
   Die Eigentümer ernennen per Beschluss einen internen Verwalter aus den eigenen Reihen. Dieser übernimmt alle Aufgaben der Verwaltung selbstständig, wie es ein externer Verwalter tun würde. Bei dieser Variante ist auch ein Abschluss eines Verwaltervertrages sinnvoll. Für den Fall, dass der interne Verwalter für seine Tätigkeit mehr als eine Aufwandsentschädigung erhält, hat er die Berufszulassungsregeln für Verwalter gemäß § 34c der Gewerbeordnung zu beachten. Außerdem gilt zu beachten, dass Eigentümer seit der WEG-Reform einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG haben, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation Haus & Grund Deutschland