Politik & Wirtschaft

Bevölkerungsentwicklung bis 2045 – Bevölkerungszahl steigt auf 85,5 Millionen Menschen

Laut der aktuellen Bevölkerungsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird die Einwohnerzahl Deutschlands bis 2045 auf 85,5 Millionen ansteigen. Dieser Zuwachs von etwa 800.000 Menschen entspricht 0,9 Prozent gegenüber 2023. Hinter diesem deutschlandweiten Wachstum verbergen sich jedoch erhebliche regionale Unterschiede.

Das Wachstum konzentriert sich hauptsächlich auf wirtschaftsstarke Großstädte und ihr Umland sowie einige ländliche Regionen in Bayern und Baden-Württemberg. Besonders stark wird der Landkreis Ebersberg (Bayern) sowie die Städte Freiburg im Breisgau, Potsdam und Leipzig mit einem Wachstum von über 14 Prozent zulegen. Dagegen verlieren strukturschwache Gegenden wie der Erzgebirgskreis (Sachsen), Greiz (Thüringen) und Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) bis zu einem Fünftel ihrer Bevölkerung. Auch Teile Nordhessens, das östliche Nordrhein-Westfalen und das Saarland sind von diesem Schwund betroffen.

Starker Anstieg der Personen im Rentenalter

Die Zahl der Menschen im Rentenalter (67 Jahre und älter) wird bis 2045 um 2,2 Millionen (+13,6 Prozent) steigen. Besonders in bayerischen Kreisen ist ein starkes Wachstum zu verzeichnen. In den neuen Bundesländern steigt zwar der Anteil der älteren Bevölkerung, aber ihre absolute Zahl nimmt ab. In Regionen mit rückläufigen Bevölkerungszahlen wird das Durchschnittsalter stark ansteigen, während Städte wie Frankfurt am Main, München oder Heidelberg eine jüngere Bevölkerung behalten.

Entwicklung der Erwerbsbevölkerung

Die Zahl der Menschen im erwerbsfähigen Alter (20 bis unter 67 Jahre) wird bis 2045 deutschlandweit um 2 Prozent sinken. In strukturschwachen Landkreisen wie Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) oder Greiz (Thüringen) wird ein Rückgang um bis zu 30 Prozent erwartet. Im Gegensatz dazu werden Städte wie München, Leipzig, Berlin und Potsdam einen Zuwachs von mindestens 10 Prozent verzeichnen.

Ausblick und Herausforderungen

Das BBSR hebt hervor, dass das Bevölkerungswachstum vor allem durch Zuwanderung aus dem Ausland getragen wird. Ohne diese Zuwanderung würde die Bevölkerungszahl aufgrund der höheren Sterberate im Vergleich zur Geburtenrate sinken. Die Prognose verdeutlicht die konträren Herausforderungen: steigende Nachfrage nach Wohnraum und sozialen Dienstleistungen in wachstumsstarken Regionen und die Sicherung der Daseinsvorsorge in schrumpfenden Regionen. Anpassungsfähige Instrumente sind notwendig, um diese Herausforderungen zu meistern und den demografischen Trends zu begegnen.

Fazit von Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

„Es fehlt nicht an Erkenntnis: Altersgerechtes Wohnen ist eine enorme Aufgabe. In schrumpfenden Regionen machen sinkende Nachfrage und Mietpreise barrierearmes Bauen unrentabel. In wachsenden Regionen führt die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum zu einem unzureichenden altersgerechten Angebot. Altersgerechter Mietwohnraum wird somit zukünftig ein rares und teures Gut. Selbstnutzer sind gut beraten, ihr Eigentum rechtzeitig auf veränderte Bedürfnisse anzupassen.“

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Wohnkosten in Deutschland für Mieter im Schnitt geringer als für Eigentümer

Zu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung der Europäischen Stiftung für die Verbesserung der Lebens- und Arbeitsbedingungen aus dem Jahr 2023. Die Wohnkosten – unter Berücksichtigung von Mieten, Hypothekenzinsen, Wohnungssteuern, Nebenkosten, Instandhaltungsaufwendungen und anderen – sind für Mieter in Europa im Durchschnitt wesentlich höher als für Eigentümer. Dies ist in allen Mitgliedstaaten mit Ausnahme Deutschlands der Fall.

Natürlich müssen solche Ergebnisse auch vor dem Hintergrund des durchschnittlichen Einkommens betrachtet werden. Hier liegt Deutschland im Mittel auf einem hohen Niveau. Während sich die Wohnkosten der Mieter in Deutschland, nicht zuletzt wegen des hohen Einkommensniveaus, im europäischen Vergleich im oberen Drittel bewegen, übersteigen die Wohnkosten der deutschen Eigentümer die Ausgaben der Eigentümer in den anderen Mitgliedstaaten bei Weitem. Grund dafür sind die hohen Bauland- und Baukosten sowie konstant hohe Bauzinsen.

Dieses Ergebnis ist vor dem Hintergrund der hitzig geführten Debatte über explodierende Mieten von großem Interesse, da sie zeigt, dass Eigentümer in der öffentlichen Wahrnehmung oft zu kurz kommen.

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„Gutes Wohnen hängt nicht davon ab, dass jede DIN-Norm eingehalten wird“

Gestiegene Zinsen, hohe Materialkosten und Fachkräftemangel – die Baubranche steckt in einer Krise. Gleichzeitig fehlt es an Wohnraum. Im Interview erläutert Bundesjustizminister Marco Buschmann, wie Bauen wieder einfacher werden kann und was sich hinter dem Begriff „Gebäudetyp E“ verbirgt.

Nach einer Studie des Bauforschungsinstituts Arge sind die Baukosten in den vergangenen vier Jahren etwa in Großstädten um 42 Prozent gestiegen. Wie kann Bauen wieder bezahlbarer werden?

Bund, Länder und Kommunen müssen hier zusammenwirken. Denn es gibt nicht das eine Wundermittel, um die Teuerungskrise beim Wohnungsbau in den Griff zu bekommen. Notwendig ist ein Bündel an Maßnahmen. Wo es möglich ist, da muss mehr Bauland ausgewiesen werden: Schließlich liegt es auch am knappen Grundstücksangebot, dass das Bauen so teuer ist. Bürokratieabbau ist ein weiterer Hebel: Es gibt zu viele Vorgaben in Deutschland und die Genehmigungs- und Gerichtsverfahren dauern zu lange; auch das sind unnötige Zeitfresser und Kostentreiber. Auch Förderprogramme sind in diesem Zusammenhang zu nennen. Sie können die Teuerung zumindest abfedern: Die Bundesregierung hat hierfür bereits umfangreiche Mittel in die Hand genommen. Aber gerade weil das Geld im Haushalt endlich ist, sollten wir noch stärker auf den Abbau von Bürokratie und Regulierung schauen. Wir müssen auch das private Bauvertragsrecht modernisieren – und es einfacher machen, sich beim Bau auf den Verzicht von Komfortstandards zu verständigen.

Ein Aspekt, der das Bauen verteuert, sind die zahlreichen DIN-Normen. Sie gelten beim Wohnungsbau fast automatisch als die anerkannten Regeln der Technik. Wie könnten die Vorschriften gelockert werden?

Gutes Wohnen hängt nicht davon ab, dass jede einzelne der über 3.000 DIN-Normen für den Baubereich eingehalten wird. Das zeigen Altbauwohnungen: Viele Komfortnormen wie etwa Trittschalldämmung erfüllen sie selbst im renovierten Zustand oft nicht, sind aber trotzdem sehr begehrt. DIN-Normen werden allerdings weder vom Staat noch von der Politik gemacht. Wir können sie daher nicht einfach ändern. Allerdings können wir dafür sorgen, dass es rechtlich einfacher wird, von reinen Komfortnormen abzuweichen, ohne mit dem rechtlichen Risiko eines Mängelprozesses oder einer Mietminderung rechnen zu müssen. Kurz: Wir wollen es einfacher machen für die Beteiligten von Bauprojekten, rechtssicher zu vereinbaren, dass von DIN-Normen, die keine Sicherheitsaspekte betreffen, abgewichen wird. Der Weg dazu führt über eine Anpassung des Bauvertragsrechts.

Es liegt gerade viel Hoffnung im „Gebäudetyp E“. Was verbirgt sich genau dahinter und ist das nur ein Projekt oder sehen Sie darin ein Modell für die Fläche?

Das Schlagwort vom „Gebäudetyp E“ steht nicht für eine bestimmte Bauweise oder einen bestimmten Gebäudetypus. Dahinter verbirgt sich vielmehr die Idee, dass es sinnvoll sein kann, beim Bauen auf Komfortstandards zu verzichten – um das Bauen einfacher zu machen und dadurch kostengünstiger. Schon heute ist es grundsätzlich möglich, Abweichungen von Komfortstandards zu vereinbaren. Praktiziert wird das aber nur selten. Es herrscht viel Rechtsunsicherheit. Wir wollen den Verzicht auf Komfortstandards erleichtern. Ich denke, diese Idee hat durchaus großes Potenzial. Denn aus der Bauwirtschaft höre ich oft, dass gerade auch die Komfortstandards Kostentreiber sind. Wohlgemerkt: Es geht dabei nicht um staatliche Vorgaben – es geht allein um nicht-staatliche Qualitätsstandards. Es geht deshalb auch nicht um zwingende Vorgaben für Gebäudesicherheit und Gesundheitsschutz. Außerdem ist klar: Ein Verzicht auf die Einhaltung von Standards kann immer nur dann rechtswirksam sein, wenn alle Vertragspartner dies wollen. Wir schaffen mehr Rechtssicherheit für mehr Wahlfreiheit.

Haus & Grund sieht einige Risiken für private Eigentümer und vermietende Privatpersonen bei einer Neueinführung des Gebäudetyps E. Insbesondere im Bereich des Schallschutzes und der Einhaltung anderer anerkannten Regeln der Technik bestehen große Streitpotenziale und Haftungsrisiken. Vermieter könnten mit Mietminderungen und hohen Nachbesserungskosten konfrontiert werden. Teilen Sie diese Befürchtungen und wie könnte dies verhindert werden?

Diese Sorge muss niemand haben. Denn das Mietrecht vermittelt keinen Anspruch darauf, dass jede anerkannte Regel der Technik eingehalten wird. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch darauf, dass ihm die Wohnung in einem Zustand überlassen wird, in dem sie sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Der Vermieter muss also lediglich im Mietvertrag klar benennen, was er vermietet, so dass der Mieter im Bilde ist. Da kann man also etwa festhalten, dass die Trittschalldämmung geringer ist, als nach den aktuellen DIN-Normen vorgesehen. Verzichten die Parteien auf eine ausdrückliche Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache, dann ist der bei vergleichbaren Wohnungen „übliche Wohnstandard“ geschuldet. In vielen Fällen wird dieser gar nicht spürbar tangiert sein, wenn beim Bau von einzelnen anerkannten Regeln der Technik abgewichen wird. Wenn zum Beispiel im Badezimmer kein Fliesen- oder Vinylboden verlegt wird, sondern ein innovativer, ebenso wasserabweisender Belag, dann dürfte das den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht beeinträchtigen.

Das Interview führte Anna Katharina Fricke, Referentin Presse und Kommunikation Haus & Grund Deutschland

„Das Schlagwort vom „Gebäudetyp E“ steht nicht für eine bestimmte Bauweise oder einen bestimmten Gebäudetypus. Dahinter verbirgt sich vielmehr die Idee, dass es sinnvoll sein kann, beim Bauen auf Komfortstandards zu verzichten – um das Bauen einfacher zu machen und dadurch kostengünstiger.“

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Wie geht’s am Immobilienmarkt mit den Preisen, Zinsen und Mieten weiter?

Die Prognosen / Aussagen zur Entwicklung der Kaufpreise von Immobilien sind weiter uneinheitlich

Einige sehen bei Preisen den Tiefpunkt erreicht und meinen Anzeichen für eine Trendumkehr zu erkennen – zumindest in (stark) nachgefragten Gebieten – Greater Munich bis Landsberg bei „zeitgemäßen“ Objekten: Bauzinsen auf Zweijahrestief, Baukredite auf Zweijahreshoch – aktuelle Daten zeigen den Aufschwung.

Andere teilen verhaltene Marktnachfrage und (immer noch) Preisrückgänge mit.

Erklärungsversuch: Es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den Angeboten auf den Online-Immo-Plattformen und den tatsächlich beurkundeten Preisen!

Differenzierung nach energetischer Einstufung des Objektes:

• Klassen A bis H bilden tragbaren Ansatz für die Stärke und Kostenhöhe des Sanierungsdruckes auf die Immobilie
• Zeigen, wieviel der Vermieter künftig an der CO2-Umlage – die der Mieter mit seinem Verbrauchs- und Heizverhalten maßgeblich mitbeeinflusst – mitzahlen darf: Dies ging 2023 los und geht steigend weiter – keine großen Beträge, aber trotzdem …

BauFi-Plattform Europace (ca. 20% aller Privaten Baufinanzierungen …) bildet echte, vereinbarte Preise und nicht nur „Vorstellungen“ ab! Insoweit ist der EPX-Gesamtindex interessant, der aus den Daten der Einzelindizes für Bestands- und Neubauhäuser sowie für Eigentumswohnungen besteht und damit tatsächliche gezahlte Preise abbildet. Leider nur deutschland-, nicht landkreisweit!

Wie entwickeln sich die Bauzinsen?

Zinschart & Tabelle

Mieten

Sind in Landsberg & Umgebung weiter steigend. Insbesondere bei Neubau und Neuvermietung gehen die Mieten die letzten Jahre kontinuierlich nach oben. Der Einbruch bei den Baugenehmigungszahlen und begonnenen Neuprojekten wird dies Entwicklung eher weiter verschärfen, als abbremsen ….

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Wohnungsbaugespräch 2024 – Klimafreundlich und bezahlbar bauen?

Auf Initiative der Bauinnung Landsberg am Lech fand am 10. Juli 2024 im Landratsamt Landsberg eine Vortrags- und Diskussionsveranstaltung statt, bei der Vorstand Dr. Kappes für Haus & Grund Landsberg teilgenommen hat.

Als erster Redner fungierte Johannes Edmüller, Präsident des bayerischen Ziegelindustrieverbandes (vgl. Bild), der verschiedene Forderungen der Baustoffindustrie formulierte, um die aktuelle Krise insbesondere beim Neubau zu stoppen. Zunächst sollten seiner Auffassung nach die Standards beim Bauen abgesenkt und vor allen Dingen die Gebäude „endtechnisiert“ werden. Helfen könnten attraktive und verlässliche Förderbedingungen, der Abbau bürokratischer Hemmnisse und Technologieoffenheit.  Er beklagte in diesem Zusammenhang insbesondere die bayerische Holzförderrichtlinie, die aus seiner Sicht ab Ende 2023 einseitig den Baustoff Holz zulasten anderer Baustoffe, wie insbesondere den auch in der Region Süddeutschland hergestellten Baustoff Ziegel, begünstige. Zuletzt wünschte er sich den Wegfall der Grunderwerbsteuer für die erste, selbstgenutzte Immobilie, was aktuell eine Forderung der bayerischen CSU an die Bundespolitik sei.

Als nächster Redner, trat der Landrat Thomas Eichinger ans Pult. Angeblich seien die Baugenehmigungszahlen im Landkreis Landsberg gar nicht so stark eingesunken, wie in anderen Landkreisen – was aber Widerspruch zu den Zahlen seines Vor- und Nachredners stand. Der Indikator „Anzahl von Baugenehmigungen“ ist meiner Meinung nach aktuell auch mit Vorsicht zu genießen: Die Tatsache, dass ein Bauherr eine Baugenehmigung beantragt und auch erhält, sagt momentan noch lange nicht aus, dass er damit auch tatsächlich baut!

Der Landrat wies auf die extrem gestiegenen Baukosten der letzten vier Jahre hin: Nach Wahrnehmung der kreiseigenen Bauverwaltung von 2020 – 2024 liege deren Steigerung bei ca. 40 %, d. h. bei satten 10 % pro Jahr. Dies mache nicht nur für die öffentliche Hand das Bauen teuer, sondern natürlich auch für alle anderen Bauherrn. Aus meiner Sicht enttäuschend war sein Verweis, auf die angeblichen Bemühungen der bayerischen Staatsregierung gestellt von CSU und Freien Wählern zur oft beschworenen „Entbürokratisierung“: Diese sähe so aus, dass die Vielzahl von Normen zwar bliebe, nur deren Kontrolle würden (zunächst) wegfallen und in die Eigenverantwortung der Bauherren und anderen Baubeteiligten (insbesondere Bauunternehmen, Planer und Architekten, aber auch projektbegleitende Rechtsberater) gegeben: Dies führt mit Sicherheit nicht zu einer Beschleunigung oder Kostenverringerung bei Bauprojekten: Die Bauherren müssen sich damit mit einer Vielzahl von selbst bezahlten Fachleuten ausstatten, um ein Vorhaben danach einigermaßen rechtssicher selbst zu realisieren. Anderenfalls werden nachlaufende Auseinandersetzungen und Streitigkeiten mit Behörden oder Nachbarn riskiert, wegen Einhaltung oder Nichteinhaltung von Normen.

Es ist aus meiner Sicht ein Armutszeugnis, wenn die öffentliche Verwaltung selber vor ihrer eigenen Normenanzahl kapituliert und erwartet, dass diese dann schon von den Bürgern: Innen und Baufirmen eingehalten werden.

Als weiteres gab Bauinnungsmeister und Veranstaltungsorganisator Norbert Kees zu bedenken, dass sich zwar der rechnerische Energiebedarf in den letzten 20 Jahren pro Quadratmeter Wohnfläche um rund zwei Drittel abgesenkt habe, der Flächen Verbrauch pro Person habe sich jedoch verdoppelt: Somit hätten sich unter dem Strich die gesamten Energie-Verbrauchswerte pro Bewohner nicht allzu stark abgesenkt, die Kosten, um die erhöhte Energieeffizienz sicherzustellen, seien aber laufend gestiegen. Er brachte insofern ein anschauliches Beispiel, wonach sich die Beton-Deckenstärken im Wohn- und Gewerbebau aufgrund von erhöhten Baustandards im Zusammenhang mit der maximalen Deckendurchbiegung um 2-4 cm erhöht hätten, was zu nicht unerheblichen Kostenerhöhungen geführt habe.

Es bleibt abzuwarten, ob der auf Bundesebene gerade in Umsetzung befindliche Gebäudestandard E (= Einfach) hier eine Verbesserung bringt. Das Bundesjustizministerium ist hier gerade bei der Umsetzung, um diese neue Definition auch im Bauvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches zu verankern und deren Vereinbarung zu ermöglichen. Mal schauen, was dabei herauskommt …

Initiative der Bayerischen Architektenkammer zusammen mit dem Bayerischen Ministerium für Wohnen, Bauen und Verkehr zum „Gebäudetyp-e“ im öffentlichen Baurecht.

Fazit

Die erhobenen Forderungen hören wir auf Konferenzen und Kongressen schon seit vielen Jahren, leider haben sich meiner Wahrnehmung nach seither weder die Anzahl der Normen verringert, noch haben sich die staatlichen Rahmenbedingungen grundlegend verbessert. Das Gegenteil ist der Fall! Was die letzten zwei Jahre die Situation im Neu- und Altbausektor stark verschlechtert hat, sind die wieder „normalen“ Darlehenszinsen: Seitdem das Leihen von Geld wieder etwas kostet und gleichzeitig auch die Anlage von Kapital wieder Zinsen abwirft, hat sich die Neigung, die bisher geforderten Preise im Neu- oder Gebraucht-Immobilienbereich auszugeben, sowohl bei privaten als auch gewerblichen Kapitalanlegern stark verringert. Meine Einschätzung ist, dass sich beim aktuellen Zinsniveau, sich daran grundsätzlich erst einmal nichts ändert.

Wer Immobilien besitzt, kann sich über gute bis sehr gute Vermietungsnachfrage freuen. Wohnraum bleibt in unserer Region eine knappe Ware, deren Preis (Miete) weiter steigen wird.

Dr. Florian Kappes
Vorstand Haus & Grund Landsberg