Aktuelles
Vorstand Dr. Florian Kappes nahm Anfang Mai 2018 als Delegierter des bayerischen Landesverbands an der Jahrestagung aller deutschen Haus- und Grundbesitzervereine teil. Neben dem Austausch mit anderen Vereinsvertretern, wurden Referate zu aktuellen Themen „rund um die Immobilie“ abgehalten: Datenschutz, Energie, Grundsteuerreform und geplante Änderungen im Mietrecht – alles Themen, von denen auch alle Immobilieneigentümer im Landkreis Landsberg betroffen sind.
„Die privaten Haus- und Wohnungseigentümer schaffen für sich, ihre Familien und ihre Mieter erfolgreich eine Heimat, in der wir gut und gerne leben. Eine verantwortungsvolle Wohnungspolitik muss diese Bürger zum Maßstab machen.“- so Haus & Grund-Präsident Warnecke beim Festakt anlässlich des 132. Verbandstages von Haus & Grund Deutschland in Hannover.
Vor den rund 1.100 Mitgliedern und Gästen warb Warnecke dafür, die privaten Eigentümer noch stärker als Partner zu sehen – für eine gute Wohnraumversorgung zu angemessenen Mieten und für ein lebenswertes Wohnumfeld. „Private Einzelvermieter bilden nicht nur quantitativ das Rückgrat des Mietwohnungsmarktes in Deutschland. Sie sind auch die Vermietergruppe, mit denen Mieter am zufriedensten sind und sorgen somit für einen stabilen Mietwohnungsmarkt“, unterstrich Warnecke.
Dr. Warnecke beim Rechenschaftsbericht
Festredner Wolfgang Kubicki, Vizepräsident des Deutschen Bundestags und Mitglied von Haus & Grund gab pointierte Einblicke in die aktuellen Gesetzesvorhaben und deren Zustandekommen.
Mitglieder von Haus & Grund Landsberg werden darüber exklusiv und automatisch im Rahmen der wöchentlichen Mitgliederberatung, durch Rundschreiben oder auf der anstehenden Mitgliederversammlung im Juni informiert.
Aktuelles, Steuer
Chance zur Einführung eines einfacheren und nachvollziehbaren Bewertungssystems nutzen!
Unerwartet kommt die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Bewertungsgrundlage der Grundsteuer nicht: Die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer sind verfassungswidrig. Es müssen neue Bewertungsregeln geschaffen werden, da die alten Einheitswerte zu erheblichen Ungleichbehandlungen führen. Das liegt insbesondere daran, da es seit 1964 zu keinen Neubewertungen mehr gekommen ist. Sofern neue Werte – etwa bei Neubauten – ermittelt werden mussten, wurden sie auf die Werte von 1964 zurückgerechnet. Auf diese Weise sind erhebliche Verwerfungen entstanden.
„Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts bietet die Chance, neue und zugleich einfache Bewertungsgrundlagen für die Grundstücke zu schaffen“, betonte Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern. Vorschläge liegen bereits vor, etwa das Südländermodell, das auch von der bayerischen Staatsregierung vertreten wird. Es basiert i.W. auf den Grundstücks- und Immobiliengrößen, Anpassungen könnten über Steuermesszahlen oder andere Faktoren gelingen. Dagegen wurde von der Mehrheit der Bundesländer bereits vor längerem ein Gesetzentwurf eingebracht, der aber nicht verabschiedet worden ist. Er sieht vor, dass Grundstücke und Immobilien auf der Basis der Bodenrichtwerte und der Herstellungskosten neu bewertet werden und dieser Wert alle zwei Jahre angepasst wird. Dieser Wert soll als Basis der Bemessung der Grundsteuer dienen. „Aber dieser Gesetzentwurf führt zu den gleichen Problemen wie der bisherige Einheitswert“, wunderte sich Dr. Kirchhoff. „Auch die Einheitswerte sollten regelmäßig neu festgesetzt werden, der Aufwand war aber viel zu groß, so dass man schließlich darauf verzichtete. Das wäre auch bei einem solch komplizierten System, wie im Gesetzentwurf festgehalten, zu erwarten“.
„Wichtig ist, dass die Regierung schnell Klarheit schafft und einfache und nachvollziehbare Regelungen schafft“, forderte Dr. Kirchhoff. Damit die Kosten des Wohnens bezahlbar bleiben, rät Haus & Grund Bayern dringend dazu, dass das aus der neu konzipierten Steuer erzielte Aufkommen maximal dem bisherigen Steueraufkommen entsprechen darf. Neubewertung führen sicher dazu, dass für einzelne Grundstücke eine höhere Steuerlast entsteht, für andere eine niedrigere. „Aber umfassende Steuererhöhungen wären kontraproduktiv und würden das Wohnen verteuern“, stellte Dr. Kirchhoff klar. Das betrifft alle Bürger: Mieter, Vermieter und Selbstnutzer. Besonders hart träfe es auch junge Familien, die sich die Finanzierung ihrer Immobilie gerade leisten können. Das darf nicht geschehen.
München / Landsberg, 11. April 2018
Aktuelles, Recht
Keine Mietpreisbremse in Bayern – Nachbesserungsversuch der Staatsregierung gescheitert
Das Urteil des AG München, wonach in München keine Mietpreisbremse existiert, wurde inzwischen vom LG München I mit Urteil v. 06.12.2017 bestätigt.
„Den Stein ins Rollen“ gebracht hatte die Popularklage von Haus + Grund München gegen die bayerische Mietpreisbremse-Verordnung. In diesem Verfahren hatte der Bayerische Verfassungsgerichtshof mit Urteil vom 04.04.2017 zwar den Antrag auf Feststellung der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse abgewiesen; in den Gründen der Entscheidung der Bayerischen Staatsregierung aber die Leviten gelesen: Sie habe bei Erlass der Verordnung die zwingenden Vorgaben missachtet, die der Bundesgesetzgeber den Ländern auferlegt hat. So wurde u.a. versäumt, detailliert zu begründen, warum in bestimmten Städten und Gemeinden eine solche Preisbremse gelten soll. Die Zivilgerichte müssten nun im Einzelfall prüfen – so der Verfassungsgerichtshof – ob diese Mängel zur Unwirksamkeit der Verordnung führen.
Dies hat das AG München in seinem ausführlich begründeten Urteil vom 21.06.2017 getan und entschieden, dass die bayerische Verordnung jedenfalls für München keine Anwendung findet. Das LG München I hat diese Auffassung jetzt bestätigt; allerdings offen gelassen, ob dies auch für künftige Fälle oder nur für den entschiedenen Fall gilt, dem noch die alte Fassung der bayerischen Verordnung zugrunde lag.
Auch 2. Versuch gescheitert
Die Bayerische Staatsregierung hat nämlich inzwischen „auf Anregung“ des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs nachgebessert und mit der „ergänzenden Begründung“ vom 24.07.2017 zur Mieterschutzverordnung (Bayerisches Justizministerialblatt BayJMBl. vom 26.07.2017 S.90 ff) eine ausführliche Begründung der Verordnung nachgeschoben. Dies wirft allerdings die juristische Frage auf, ob eine missglückte Verordnung überhaupt durch eine Behebung der Mängel „repariert“ werden kann oder ob man sie hätte neu erlassen müssen. Zu dieser Frage hat Haus + Grund München ein umfangreiches Rechtsgutachten eingeholt.
Ergebnis: Nur der vollständige Neuerlass von Verordnung und Begründung hätte zu einer Rechtswirksamkeit führen können, die vorliegende, nachgeschobene Begründung kann die missglückte Verordnung nicht heilen. Jetzt existiert zwar eine (möglicherweise) ausreichende Begründung, aber keine Rechtsnorm, so Professor Dr. Christoph Brüning, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht und Verwaltungswissenschaften an der Universität Kiel und Richter am Landesverfassungsgericht Schleswig-Holstein in seiner ausführlichen Begründung. Dieser Auffassung haben sich inzwischen das AG Hamburg (Urteil v. 09.10.2017) sowie namhafte Kommentatoren angeschlossen – so z.B. Professor Ulf Börstinghaus von der Universität Bielefeld in der Novemberausgabe der Zeitschrift des Deutschen Mieterbundes: „Leidet die Rechtsverordnung an einem Begründungsmangel, dann ist sie rechtswidrig und damit unwirksam. Eine – nachträgliche – Heilung eines solchen Begründungsmangels ist nicht möglich!
Über die Gründe, warum die Bayerische Staatsregierung nicht den sicheren Weg über einen Neuerlass von Verordnung und Begründung gegangen ist, sondern sich auf juristisches Glatteis begeben hat, kann nur spekuliert werden. Vielleicht spielen gewisse Eitelkeiten eine Rolle: Bei einem kompletten Neuerlass hätte man ja indirekt Fehler eingeräumt; dagegen kann bei der jetzt nachgeschobenen Begründung argumentiert werden, die ursprüngliche Begründung wäre ja durchaus ausreichend gewesen – so hat die Staatsregierung bereits in dem von Haus + Grund München geführten Popularklageverfahren argumentiert – nur den pingeligen Gerichten habe dies nicht genügt; deshalb habe man eben eine „ergänzende Begründung“ geliefert.
Fazit: Derzeit existiert in ganz Bayern keine Mietpreisbremse.
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN
Aktuelles
Abends gemütlich am knisternden Feuer sitzen – diese Vorstellung ist verlockend. Alte Kaminöfen stoßen jedoch verhältnismäßig viel Feinstaub aus. Bei Kaminöfen, die die Umwelt zu sehr belasten, besteht nun die Gefahr, dass sie zum Jahresende stillgelegt werden. Darauf weist Dr. Florian Kappes, Vorstand von Haus & Grund Landsberg hin.
Die Stilllegung droht allen Kaminöfen, die vor dem 1. Januar 1985 gebaut wurden. Um eine Außerbetriebnahme zu vermeiden, muss die Einhaltung der gesetzlichen Grenzwerte nachgewiesen werden können. Dazu müssen die betroffenen Kaminöfen unter Umständen mit einem Staubfilter nachgerüstet werden. Wer sich nicht sicher ist, ob sein Kaminofen zu viele Schadstoffe ausstößt, kann sich von seinem Schornsteinfeger beraten lassen.
Die Einhaltung der gesetzlichen Grenzwerte wird im Rahmen der Feuerstättenschau überprüft. Ein Verstoß führt zur Stilllegung des Kaminofens durch den Schornsteinfeger und kann darüber hinaus mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Wer mit einem historischen Ofen heizt, ist von dieser Regelung nicht betroffen. Historisch ist ein Ofen, wenn er vor 1950 gebaut wurde. Für Kaminöfen der Baujahre 1985 bis 1994 gilt noch eine Schonfrist bis zum 31. Dezember 2020. Bei Geräten, die zwischen 1995 bis einschließlich 21. März 2010 gebaut wurden, ist der Zeitpunkt der Nachrüstung oder Außerbetriebnahme der 31. Dezember 2024.
Aktuelles
Haus & Grund Bayern begrüßt den Vorschlag der Freien Wähler, die Straßenausbaubeiträge abzuschaffen. Diese Forderung vertritt der Verband bereits seit Jahren. „Es wird Zeit, dieses Instrument zur Finanzierung des Straßenausbaus, das noch aus der Kaiserzeit stammt, endlich zu beseitigen!“ bekräftigt Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern.
Der Landesgesetzgeber hat durch die Reform des Kommunalabgabengesetzes zum 1. April 2016 die Chance verpasst, die Finanzierung des Straßenbaus grundlegend zu überdenken. In der Expertenanhörung zur Gesetzesreform hatte sich Haus & Grund Bayern mit guten Argumenten dafür eingesetzt, die Straßenausbaubeiträge abzuschaffen. Doch diese Argumente wurden mit Blick auf die Kommunalen Interessenverbände vom Tisch gewischt. Stattdessen wurden Wiederkehrende Beiträge als ein Instrument eingeführt, das die Anlieger, die die finanzielle Last zu tragen haben, entlasten soll. Das war und ist Augenwischerei. Denn durch Wiederkehrende Beiträge wird nur die Zahllast auf mehrere Jahre verteilt. Doch zahlen müssen weiterhin die Anlieger. Zudem erscheint die Regelung vielen Gemeinden als zu kompliziert, so dass sie sie gar nicht erst anwenden.
So ist alles beim Alten geblieben: Das KAG bürdet die Zahllast für Straßenbaumaßnahmen im Wesentlichen den Anliegern auf und lässt sie mit meist fünfstelligen Beitragsforderungen allein, die die meisten Haus- und Grundeigentümern finanziell überfordern. Es wird Zeit, dass endlich der richtige Schluss aus dieser Misere gezogen wird: Abschaffung der Straßenausbaubeiträge!
Viele gute Beispiele zeigen, dass bei einer regelmäßigen Instandhaltung die Lebensdauer der Straßen um ein Vielfaches verlängert werden kann. „Doch diesen Weg müssen Gemeinden gar nicht erst in ihre Überlegungen einbeziehen, solange mit der Beitragserhebung ein probates Mittel vorhanden ist, den Straßenausbau auf Kosten Dritter zu finanzieren“, betont Dr. Kirchhoff. Hier sind die Kommunen und ihre Verbände aufgerufen, endlich den Weg freizumachen, dass der unsägliche Artikel des KAG abgeschafft wird und mehr Gerechtigkeit in die Finanzierung des kommunalen Straßenbaus einzieht. Denn gerade die Spitzenverbände der Kommunen haben wesentlich dazu beigetragen, dass die Straßenbaubeiträge erhalten geblieben sind. Jetzt können sie durch einen Kurswechsel dazu beitragen, dass solche Gemeinden nicht mehr ins Unrecht gesetzt werden, die bereits jetzt keine Beiträge mehr erheben wollen und die Satzung g ar nicht mehr erlassen oder anwenden. Die Anlieger werden es danken, wenn sie endlich von diesen nicht mehr zeitgemäßen und ungerechten Abgaben entlastet werden.
Fazit: Der Landtag sollte den Weg frei machen und die kommunalen Straßenausbaubeiträge abschaffen.
Landsberg am Lech
Aktuelles
Im Hinblick auf die Überlegungen im Stadtrat und der Stadtverwaltung zur erstmaligen Erstellung eines Mietspiegels für die Stadt Landsberg haben wir die Presseerklärung 7. Juli 2017 herausgegeben. Das Thema steht bei der Stadtratssitzung vom 19. Juli 2017 unter TOP 14 auf der Tagesordnung. Wir sind gespannt, wie der Landsberger Stadtrat entscheiden wird.
Nachtrag: Der Stadtrat hat einstimmig beschlossen, derzeit keinen Mietspiegel für Landsberg erstellen zu lassen. Unsere Mitglieder können zur Überprüfung oder Erhöhung einer Miete, auf unsere exklusive Vergleichsmietensammlung zugreifen.
Dr. Florian Kappes
Haus & Grund Landsberg e. V.
Vorstand
