Aktuelles, Recht
Das zum 01.01.2019 in Kraft getretene Gesetz justiert die Mietpreisbremse nach – allerdings nicht in Bayern und damit auch nicht im Landkreis Landsberg! Ferner wird die sog. Modernisierungsmieterhöhung bundesweit auf 8% Kostenumlage pro Jahr eingeschränkt, anderseits bei Investitionen bis zu 10.000 € vereinfacht.Das sog. „Herausmodernisieren“ wird sanktioniert. Zuletzt wurde die Möglichkeit abgeschafft, mit Sozialträgern und der öffentlichen Hand Gewerberaummietverträge abzuschließen, aufgrund dessen diese wiederum Wohnraum an Menschen mit dringendem Wohnbedarf zur Verfügung stellen. Diese Änderung wird die Vermietung von Wohnraum zu öffentlichen Zwecken künftig deutlich erschweren (§ 578 Abs. 3 BGB n.F.), weil für Eigentümer die Vorteile des Gewerberaummietrechts (z. B. Abschluss von Zeitmietverträgen) wegfallen.
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Aktuelles, Recht
Durch die Verschärfung der Mietpreisbremse bringt das umstrittene Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), das zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten ist, nicht viel Gutes. Eine Ausnahme bildet jedoch das vereinfachte Verfahren der Modernisierungsumlage.
Vermieter können bei bestimmten Modernisierungen Mieter in einem gewissen Umfang an den Kosten beteiligen.
Bislang muss der Vermieter, wenn er eine Modernisierung durchführt, den in den Modernisierungskosten enthaltenen Reparaturaufwand berechnen oder schätzen, da diese Kosten nicht im Wege einer Mieterhöhung auf den Mieter umlegbar sind. Aufgrund dieser komplizierten Berechnung schreckten viele private Vermieter vor solchen Maßnahmen zurück. Das neue vereinfachte Verfahren soll den Vermietern die Umlage nun leichter machen. Übersteigen die Modernisierungskosten den Betrag von 10.000 Euro nicht, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent der Kosten als Reparaturaufwand abziehen. Den Rest kann er dann mit dem, ebenfalls durch das MietAnpG gesenkten Umlagesatz von nunmehr acht Prozent, auf den Mieter umlegen. „Wir sind froh darüber, dass der Gesetzgeber in dieser Angelegenheit unserem Vorschlag gefolgt ist. Durch diese Änderung wird endlich auch der private Vermieter erhört und ihm zumindest die Berechnung der auf die Mieter umlegbaren Kosten bei kleineren Maßnahmen erleichtert“, freut sich Dr. Florian Kappes, Vorstand von Haus & Grund Landsberg.
Aktuelles
Mit Eintragung vom 01.08.2018 in das Vereinsregister sind die neugefasste Satzung und die aktualisierte Leistungs- und Beitragsordnung offiziell in Kraft getreten.
Der Verein hat damit wieder ein modernes, leistungsfähiges und rechtskonformes Fundament, um seine Mitglieder auch in den kommenden Jahrzehnten bestens betreuen zu können.
Aktuelles
Vorstand Dr. Florian Kappes nahm Anfang Mai 2018 als Delegierter des bayerischen Landesverbands an der Jahrestagung aller deutschen Haus- und Grundbesitzervereine teil. Neben dem Austausch mit anderen Vereinsvertretern, wurden Referate zu aktuellen Themen „rund um die Immobilie“ abgehalten: Datenschutz, Energie, Grundsteuerreform und geplante Änderungen im Mietrecht – alles Themen, von denen auch alle Immobilieneigentümer im Landkreis Landsberg betroffen sind.
„Die privaten Haus- und Wohnungseigentümer schaffen für sich, ihre Familien und ihre Mieter erfolgreich eine Heimat, in der wir gut und gerne leben. Eine verantwortungsvolle Wohnungspolitik muss diese Bürger zum Maßstab machen.“- so Haus & Grund-Präsident Warnecke beim Festakt anlässlich des 132. Verbandstages von Haus & Grund Deutschland in Hannover.
Vor den rund 1.100 Mitgliedern und Gästen warb Warnecke dafür, die privaten Eigentümer noch stärker als Partner zu sehen – für eine gute Wohnraumversorgung zu angemessenen Mieten und für ein lebenswertes Wohnumfeld. „Private Einzelvermieter bilden nicht nur quantitativ das Rückgrat des Mietwohnungsmarktes in Deutschland. Sie sind auch die Vermietergruppe, mit denen Mieter am zufriedensten sind und sorgen somit für einen stabilen Mietwohnungsmarkt“, unterstrich Warnecke.
Dr. Warnecke beim Rechenschaftsbericht
Festredner Wolfgang Kubicki, Vizepräsident des Deutschen Bundestags und Mitglied von Haus & Grund gab pointierte Einblicke in die aktuellen Gesetzesvorhaben und deren Zustandekommen.
Mitglieder von Haus & Grund Landsberg werden darüber exklusiv und automatisch im Rahmen der wöchentlichen Mitgliederberatung, durch Rundschreiben oder auf der anstehenden Mitgliederversammlung im Juni informiert.
Aktuelles, Steuer
Chance zur Einführung eines einfacheren und nachvollziehbaren Bewertungssystems nutzen!
Unerwartet kommt die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Bewertungsgrundlage der Grundsteuer nicht: Die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer sind verfassungswidrig. Es müssen neue Bewertungsregeln geschaffen werden, da die alten Einheitswerte zu erheblichen Ungleichbehandlungen führen. Das liegt insbesondere daran, da es seit 1964 zu keinen Neubewertungen mehr gekommen ist. Sofern neue Werte – etwa bei Neubauten – ermittelt werden mussten, wurden sie auf die Werte von 1964 zurückgerechnet. Auf diese Weise sind erhebliche Verwerfungen entstanden.
„Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts bietet die Chance, neue und zugleich einfache Bewertungsgrundlagen für die Grundstücke zu schaffen“, betonte Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern. Vorschläge liegen bereits vor, etwa das Südländermodell, das auch von der bayerischen Staatsregierung vertreten wird. Es basiert i.W. auf den Grundstücks- und Immobiliengrößen, Anpassungen könnten über Steuermesszahlen oder andere Faktoren gelingen. Dagegen wurde von der Mehrheit der Bundesländer bereits vor längerem ein Gesetzentwurf eingebracht, der aber nicht verabschiedet worden ist. Er sieht vor, dass Grundstücke und Immobilien auf der Basis der Bodenrichtwerte und der Herstellungskosten neu bewertet werden und dieser Wert alle zwei Jahre angepasst wird. Dieser Wert soll als Basis der Bemessung der Grundsteuer dienen. „Aber dieser Gesetzentwurf führt zu den gleichen Problemen wie der bisherige Einheitswert“, wunderte sich Dr. Kirchhoff. „Auch die Einheitswerte sollten regelmäßig neu festgesetzt werden, der Aufwand war aber viel zu groß, so dass man schließlich darauf verzichtete. Das wäre auch bei einem solch komplizierten System, wie im Gesetzentwurf festgehalten, zu erwarten“.
„Wichtig ist, dass die Regierung schnell Klarheit schafft und einfache und nachvollziehbare Regelungen schafft“, forderte Dr. Kirchhoff. Damit die Kosten des Wohnens bezahlbar bleiben, rät Haus & Grund Bayern dringend dazu, dass das aus der neu konzipierten Steuer erzielte Aufkommen maximal dem bisherigen Steueraufkommen entsprechen darf. Neubewertung führen sicher dazu, dass für einzelne Grundstücke eine höhere Steuerlast entsteht, für andere eine niedrigere. „Aber umfassende Steuererhöhungen wären kontraproduktiv und würden das Wohnen verteuern“, stellte Dr. Kirchhoff klar. Das betrifft alle Bürger: Mieter, Vermieter und Selbstnutzer. Besonders hart träfe es auch junge Familien, die sich die Finanzierung ihrer Immobilie gerade leisten können. Das darf nicht geschehen.
München / Landsberg, 11. April 2018
Aktuelles, Recht
Keine Mietpreisbremse in Bayern – Nachbesserungsversuch der Staatsregierung gescheitert
Das Urteil des AG München, wonach in München keine Mietpreisbremse existiert, wurde inzwischen vom LG München I mit Urteil v. 06.12.2017 bestätigt.
„Den Stein ins Rollen“ gebracht hatte die Popularklage von Haus + Grund München gegen die bayerische Mietpreisbremse-Verordnung. In diesem Verfahren hatte der Bayerische Verfassungsgerichtshof mit Urteil vom 04.04.2017 zwar den Antrag auf Feststellung der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse abgewiesen; in den Gründen der Entscheidung der Bayerischen Staatsregierung aber die Leviten gelesen: Sie habe bei Erlass der Verordnung die zwingenden Vorgaben missachtet, die der Bundesgesetzgeber den Ländern auferlegt hat. So wurde u.a. versäumt, detailliert zu begründen, warum in bestimmten Städten und Gemeinden eine solche Preisbremse gelten soll. Die Zivilgerichte müssten nun im Einzelfall prüfen – so der Verfassungsgerichtshof – ob diese Mängel zur Unwirksamkeit der Verordnung führen.
Dies hat das AG München in seinem ausführlich begründeten Urteil vom 21.06.2017 getan und entschieden, dass die bayerische Verordnung jedenfalls für München keine Anwendung findet. Das LG München I hat diese Auffassung jetzt bestätigt; allerdings offen gelassen, ob dies auch für künftige Fälle oder nur für den entschiedenen Fall gilt, dem noch die alte Fassung der bayerischen Verordnung zugrunde lag.
Auch 2. Versuch gescheitert
Die Bayerische Staatsregierung hat nämlich inzwischen „auf Anregung“ des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs nachgebessert und mit der „ergänzenden Begründung“ vom 24.07.2017 zur Mieterschutzverordnung (Bayerisches Justizministerialblatt BayJMBl. vom 26.07.2017 S.90 ff) eine ausführliche Begründung der Verordnung nachgeschoben. Dies wirft allerdings die juristische Frage auf, ob eine missglückte Verordnung überhaupt durch eine Behebung der Mängel „repariert“ werden kann oder ob man sie hätte neu erlassen müssen. Zu dieser Frage hat Haus + Grund München ein umfangreiches Rechtsgutachten eingeholt.
Ergebnis: Nur der vollständige Neuerlass von Verordnung und Begründung hätte zu einer Rechtswirksamkeit führen können, die vorliegende, nachgeschobene Begründung kann die missglückte Verordnung nicht heilen. Jetzt existiert zwar eine (möglicherweise) ausreichende Begründung, aber keine Rechtsnorm, so Professor Dr. Christoph Brüning, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht und Verwaltungswissenschaften an der Universität Kiel und Richter am Landesverfassungsgericht Schleswig-Holstein in seiner ausführlichen Begründung. Dieser Auffassung haben sich inzwischen das AG Hamburg (Urteil v. 09.10.2017) sowie namhafte Kommentatoren angeschlossen – so z.B. Professor Ulf Börstinghaus von der Universität Bielefeld in der Novemberausgabe der Zeitschrift des Deutschen Mieterbundes: „Leidet die Rechtsverordnung an einem Begründungsmangel, dann ist sie rechtswidrig und damit unwirksam. Eine – nachträgliche – Heilung eines solchen Begründungsmangels ist nicht möglich!
Über die Gründe, warum die Bayerische Staatsregierung nicht den sicheren Weg über einen Neuerlass von Verordnung und Begründung gegangen ist, sondern sich auf juristisches Glatteis begeben hat, kann nur spekuliert werden. Vielleicht spielen gewisse Eitelkeiten eine Rolle: Bei einem kompletten Neuerlass hätte man ja indirekt Fehler eingeräumt; dagegen kann bei der jetzt nachgeschobenen Begründung argumentiert werden, die ursprüngliche Begründung wäre ja durchaus ausreichend gewesen – so hat die Staatsregierung bereits in dem von Haus + Grund München geführten Popularklageverfahren argumentiert – nur den pingeligen Gerichten habe dies nicht genügt; deshalb habe man eben eine „ergänzende Begründung“ geliefert.
Fazit: Derzeit existiert in ganz Bayern keine Mietpreisbremse.
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN
