Recht & Steuern

Baufirma- bzw. Bauträgerinsolvenz, ein Problem für Bauherren!

Im Jahr 2024 sind die Bauinsolvenzen in Deutschland deutlich gestiegen. Rohmaterialkosten, Lieferengpässe und steigende Zinsen haben viele Bauunternehmen in finanzielle Schwierigkeiten gebracht. Die Preise für Baustoffe sind ganz erheblich gestiegen, was die Kosten für Bauprojekte ebenfalls erheblich erhöht hat. Viele Bauunternehmen können diese Mehrkosten nicht tragen bzw. nicht umlegen und geraten dadurch in „finanzielle Schieflage“ und damit letzlich in die Insolvenz. Es ist derzeit zu erwarten, dass Bauinsolvenzen noch weiter zunehmen könnten, wenn sich die wirtschaftlichen/finanziellen Rahmenbedingungen nicht verbessern. 

Was bedeutet dies für Bauherren?

Zunächst führt die Insolvenz einer Baufirma bzw. eines Bauträgers in der Regel dazu, dass das vom Käufer bzw. Bauherren bestellte Objekt nicht fertiggestellt werden kann, Mehrkosten entstehen und das ganze Bauvorhaben stockt. Die Käufer/Bauherren verlieren viel Geld und bleiben auf einem unfertigen Bauvorhaben sitzen.

Wie kann man sich vor einer Insolvenz schützen und das finanzielle Risiko minimieren?

Neben der Notwendigkeit, sich vor Abschluss eines Vertrags möglichst umfassend über das Bauunternehmen bzw. den Bauträger, dessen Bonität und mögliche Referenzen zu informieren, ist eine wichtige Maßnahme zur Risikominimierung ein ausgewogener Zahlungsplan im Bauvertrag.

Abschlagsforderungen dürfen grundsätzlich nur dem Wertzuwachs des Bauwerks auf dem Grundstück entsprechen. Tatsächlich sollte nur das bezahlt werden, was an Leistungen auch wirklich erbracht wurde. Deshalb ist es unbedingt notwendig, den Baufortschritt und die Einhaltung des Bauzeitenplanes im Auge zu behalten.

Bauherren haben, zumindest soweit es sich um einen Verbraucherbauvertrag handelt, einen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von 5 % der Bausumme. Sie dient der pünktlichen Fertigstellung des Gebäudes ohne Mängel. Die Fertigstellungssicherheit kann entweder mit der ersten Abschlagszahlung einbehalten werden oder der Vertragspartner übergibt eine Bankbürgschaft über die gleiche Summe.

Um sich vor einer Insolvenz der Baufirma während der Gewährleistungszeit zu schützen, besteht außerdem die Möglichkeit einer Gewährleistungsbürgschaft, die einspringt, wenn die Baufirma nach Fertigstellung des Bauvorhabens und vor Ablauf der regelmäßig 5-jährigen Gewährleistungszeit zahlungsunfähig werden sollte. Die Gewährleistungsbürgschaft ist gesetzlich zwar nicht vorgeschrieben, wird aber sehr häufig vertraglich vereinbart. Eine entsprechende Vereinbarung sollte dabei unbedingt mit in den Bauvertrag aufgenommen und sinnvollerweise vorab anwaltlich überprüft werden.

Wenn der befürchtete Ernstfall eintritt und die Baufirma bzw. der Bauträger zahlungsunfähig ist oder bereits Insolvenz angemeldet hat, wie geht es dann mit dem Hausbau weiter?

Wenn die Baustelle ruht und nichts mehr weitergeht, sollten Bauherren auf keinen Fall weitere Zahlungen für noch nicht erbrachte Leistungen tätigen. Stattdessen gilt es, ggf. unter Hinzuziehung eines Bausachverständigen, den Bautenstand und Wert der bereits erbrachten Leistungen bzw. des Bauvorhabens genau zu überprüfen.

Bei (drohender) Insolvenz und den entsprechenden Alarmzeichen sollte außerdem Unterstützung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht eingeholt werden, um seine Rechte zu sichern und handlungsfähig zu bleiben.

Grundsätzlich nicht sinnvoll und zielführend ist es in diesem Stadium, ohne vorherige und gründliche Überprüfung, vorschnell eine Kündigung des Bau- bzw. Kaufvertrags auszusprechen.

Sobald Insolvenz angemeldet bzw. das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, wird regelmäßig ein Insolvenzverwalter bestellt, der sich zunächst einen Überblick über die wirtschaftlichen Verhältnisse des zahlungsunfähigen Unternehmens verschafft. In dieser Zeit steht die Baustelle still.

Bei Insolvenz eines Bauträgers obliegt dem Insolvenzverwalter im Hinblick auf die noch zu erbringenden Werkleistungen ein Wahlrecht, ob das Bauvorhaben vertragsgemäß fertiggestellt oder aber das Bauprojekt gestoppt wird.

In den allermeisten Fällen wird die Erfüllung des Vertrags vom Insolvenzverwalter abgelehnt werden. In diesem Fall steht die Baustelle auch zukünftig still und es besteht die Notwendigkeit, zunächst zu klären, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen eine Eigentumsübertragung an dem (zumindest teilweise bebauten) Grundstück erfolgen kann. Nachfolgend geht es dann darum, eine andere Firma zu finden, die bereit ist, das Bauvorhaben fertigzustellen. Die damit verbundenen Mehrkosten verbleiben regelmäßig bei den Bauherren.

Nicola Schulze
Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht
Fachanwältin Bau- und Architektenrecht